Azerbaycan’ın başkentinde kira piyasasının önemli bir bölümü kayıt dışı işliyor. Binlerce kişi, ev sahipleriyle sadece sözlü anlaşmalara dayanarak dairelerde yaşıyor. Bu uygulama yaygın olsa da hukukçular, ciddi yasal, finansal ve sosyal riskler barındırdığı konusunda uyarıyor.
Hukuk ne diyor?
Avukat Vusal Ceferov’a göre Azerbaycan yasalarına göre kira gelirinden vergi ödemek öncelikle ev sahiplerinin sorumluluğunda, aksi sözleşmede belirtilmedikçe. Medeni Kanun’un 406. maddesi, kira sözleşmelerinin yazılı, sözlü veya zımni (örneğin anahtar teslimi ve kira ödemelerinin başlaması) şekilde yapılabileceğini öngörüyor. Anayasa Mahkemesi, 2023 ve 2025’teki kararlarında bu ilkeyi teyit ederek sözleşme özgürlüğünün medeni hukukun temeli olduğunu vurguladı.
Yani, teknik olarak sözlü anlaşma geçersiz değil. Ancak pratikte tarafları ciddi risklerle karşı karşıya bırakıyor.
Neden sözleşmeden kaçınılıyor?
Ceferov’a göre asıl neden vergi kaçırma.
“Ev sahipleri kira gelirinden vergi ödemek zorunda. Yazılı sözleşme olmadan bu yükümlülük çoğunlukla görmezden geliniyor,” dedi.
Ancak bu kaçışın bedeli var. Yazılı sözleşme; kira tutarı, ödeme takvimi, fatura sorumlulukları ve olası zararların telafisini açıkça belirlemek için gerekli. Bu koruma olmadan kiracılar ani tahliye, keyfi kira artışı ya da ihtilaf durumunda haklarını kanıtlayamama riskiyle karşı karşıya kalıyor.
Her iki taraf için riskler
Kiracılar için: ikamet güvencesi yok, depozitonun geri alınmasında zorluk, peşin ödemenin kaybı riski.
Ev sahipleri için: şartları kanıtlama imkânsızlığı, ödenmemiş faturalar veya hasar riski, vergi borçları nedeniyle sorumluluk.
Kayıt dışılığa dayalı bir sistem
“Kayıt dışı kira”ya bağımlılık, daha derin sorunları yansıtıyor: konut düzenlemelerinin zayıf uygulanması, uygun fiyatlı konut talebinin yüksekliği ve ev sahiplerinin gelir beyan etmek istememesi. Uzmanlara göre, daha sıkı denetim ve yasal sözleşmeler için teşvikler olmadıkça, gölge kira ekonomisi Azerbaycan konut piyasasına hâkim olmaya devam edecek.
