Aktaran: Vesti Baku
Azerbaycan’da gayrimenkul piyasası hızlı bir büyüme döneminden geçiyor. Ekonomist Emin Garibli’nin Baku.TV sunucusu Cavid Osmanov’a yaptığı açıklamaya göre, konut fiyatlarındaki artış tesadüfi bir dalgalanma değil, küresel ve yerel faktörlerin birleşik etkisinin sonucudur.
Tipik bir örnek: On yıl önce 60 bin manata satın alınan bir daire, bugün 120 bin manat değerinde.
Uzman, bu artışın üç temel nedeni olduğunu belirtiyor. İlk olarak, küresel eğilimler. 2000’lerin başındaki ve 2008’deki krizlerden sonra yatırımcılar hisse senedi piyasalarına daha temkinli yaklaşmaya başladı ve daha istikrarlı varlıklara yöneldi.
Tercihler kademeli olarak gayrimenkule kaydı; bu durum Azerbaycan dahil birçok ülkede fiyat artışını tetikledi. İkinci faktör, yerel koşullar. Azerbaycan’da menkul kıymetler piyasası hâlâ yeterince gelişmiş değil; bu nedenle halk ve diaspora birikimlerini gayrimenkule yatırmayı tercih ediyor.
Üçüncü neden ise arzın sınırlı olması. Bakü’de özellikle merkez bölgelerde inşaat alanı azalıyor; bu da fiyatların doğal olarak yükselmesine yol açıyor.
Krediler ve Piyasa Dinamikleri
Garibli, ipotek sisteminin genellikle düşünüldüğü gibi sosyal bir araç olmadığını, finansal piyasaların bir parçası olduğunu belirtti. Azerbaycan’da kredi arzı sınırlı olduğu sürece faiz oranlarının yüksek kalacağını söyledi. Ancak, düzenli geliri olan vatandaşlar için ipotek hâlâ konut edinmenin gerçekçi bir yolu.
Riskler ve Fırsatlar
Gayrimenkul sektöründeki risklerin çoğu dış faktörlerden kaynaklanıyor. Azerbaycan ekonomisi petrol ve gaz ihracatına bağımlı olduğu için küresel emtia fiyatlarındaki dalgalanmalardan etkileniyor. Ayrıca, yapı malzemelerinin büyük kısmı ithal ediliyor; bu da döviz kurunun proje maliyetine doğrudan etki etmesine neden oluyor.
Buna rağmen Garibli, ülkenin yatırım çekme potansiyelinin yüksek olduğunu belirtiyor. Devlet, altyapı, modern konut projeleri ve ulaşım ağlarına yatırım yaparak Bakü’yü yabancı yatırımcılar için cazip hale getiriyor.
Uzman, süreci hızlandırmak için özellikle kıyı bölgelerinde — Astara, Lenkeran, Kuba, Haçmaz ve Nabran’da — vergi teşvikleri ve özel ekonomik bölgeler oluşturulması gerektiğini söyledi.
“Antalya, Batum ve Şarm el-Şeyh örnekleri, vergi avantajlarının ve turizm altyapısının ekonomik büyüme üzerinde güçlü bir çarpan etkisi yarattığını gösteriyor,” dedi.
Yapı Amnistisi ve Şehirleşme Eğilimleri
Uzman, belgesiz inşa edilen evlerin yasallaştırılmasını hem sosyal hem ekonomik açıdan olumlu bir adım olarak nitelendirdi. Bu uygulama, gayrimenkulü pasif sermayeden aktif varlığa dönüştürüyor.
Artık mülk sahipleri evlerini teminat gösterebilecek, kiraya verebilecek ve sigortalayabilecek. Bu durum genel ekonomik likiditeyi artırıyor. Ancak Garibli, bu adımın düzensiz inşaata davet olmadığını, tek seferlik bir düzenleme olduğunu vurguladı.
Kentsel gelişim konusunda, Azerbaycan’da insanların hâlâ başkent merkezinde yaşama eğiliminde olduğunu belirtti. Ancak ulaşım altyapısının gelişmesiyle durum değişebilir. 2030’a kadar tamamlanması planlanan banliyö tren projesi, Apşeron Yarımadası’ndaki bölgeleri daha erişilebilir hale getirecek.
Yatırımın Yeni Yönü
Garibli’ye göre, Vişnevka, Maştağa ve Şağan gibi banliyölerde özel inşaatçılar aktif olarak küçük arsalar üzerinde evler inşa ediyor ve satıyor. Bu bölgeler, uygun fiyat ile yatırım getirisi arasında “altın denge”yi oluşturabilir.
Sonuç olarak, gayrimenkul birikim aracı olmaya devam edecek, ancak “merkezde ev alma” dönemi sona eriyor. Artık belgelendirme, ulaşım, inşaat kalitesi ve çevre düzenlemesi gibi faktörler fiyat artışını belirleyecek.
