Azerbaycan’da kiralık bir evde musluk bozulduğunda, tesisat patladığında ya da duvarlarda nem oluştuğunda masrafı kimin karşılayacağı sıkça tartışılıyor. Yanıt, arızanın nedenine, kira sözleşmesine ve tarafların zamanında bildirim yapıp yapmadığına bağlı. Genel kural, evi kullanılabilir durumda tutmanın ev sahibinin sorumluluğunda olmasıdır; kiracının kusuruyla oluşan zararlar ise ayrı değerlendirilir.
Ev sahibinin temel yükümlülüğü
Azerbaycan Medeni Kanunu’nun 676. maddesine göre kiraya veren, taşınmazı sözleşmede öngörülen kullanıma uygun durumda teslim etmeli ve kira süresince bu durumda tutmalıdır. Sağlık ve güvenlik bakımından ciddi sorunlar, ana tesisat arızaları, çatı veya yapı kaynaklı su sızıntıları gibi kiracının eyleminden doğmayan kusurlar kural olarak bu yükümlülük kapsamında ele alınır.
Sözleşmede “tüm tamirat kiracıya aittir” gibi genel bir ifade bulunsa bile, emredici yasal yükümlülükleri bertaraf edip etmediği somut olayda ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle tarafların yalnızca sözleşmedeki tek bir cümleye dayanması her zaman yeterli olmayabilir.
Ev kullanılamazsa kira indirimi gündeme gelebilir
Kanunun 677. maddesi, kiralananın kullanımını azaltan veya ortadan kaldıran bir kusur bulunması hâlinde kiracının kira bedelinde indirim talep edebilmesine; taşınmaz tamamen kullanılamıyorsa ilgili dönem için kira ödememesine imkân tanır. Ancak kusurun kapsamı, süresi ve kiracının davranışları önemlidir.
Kiracı, sorunu öğrendiğinde ev sahibine gecikmeden haber vermelidir. Bildirimin yazılı yapılması, tarih ve içeriğin kanıtlanmasını kolaylaştırır. Fotoğraf ve video çekmek, ustanın tespitini almak, yazışmaları ve faturaları saklamak da olası bir uyuşmazlıkta önem taşır.
Kiracı ne zaman onarım yaptırıp masrafı isteyebilir?
Ev sahibi bildirime rağmen gerekli onarımı makul süre içinde yaptırmazsa, 677. madde belirli koşullarda kiracının işi yaptırıp masrafın geri ödenmesini talep etmesine olanak verir. Acil durumda - örneğin su baskınının büyümesini önlemek için - hızlı müdahale gerekebilir. Yine de mümkünse önceden yazılı bildirim yapılmalı, teklif ve faturalar saklanmalı, yalnızca gerekli iş yaptırılmalıdır.
Kanunun 680. maddesi uyarınca, kiralananın korunması veya eski hâline getirilmesi için zorunlu ve yararlı giderlerin kiraya veren tarafından karşılanması gerekebilir. Buna karşılık binanın olağan işletme, gündelik bakım ve temizlik giderleri aynı kapsama girmez.
Kiracının verdiği zarar farklıdır
Bir kapının dikkatsizlik sonucu kırılması, tesisata hatalı müdahale edilmesi ya da evin sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle doğan zararlar kiracının sorumluluğuna girebilir. Normal kullanım sonucu zamanla oluşan eskime ise bundan ayrıdır. Kanunun 682. maddesi, sözleşmeye uygun kullanımın yol açtığı normal değişim ve yıpranmadan kiracının sorumlu tutulmamasını öngörür.
Örneğin eski bir cihazın kullanım ömrünü tamamlaması ile kiracının yanlış kullanım sonucu cihazı bozması aynı durum değildir. Uyuşmazlığın çözümünde teslim tutanağı, taşınırken çekilen fotoğraflar, bakım kayıtları ve uzman görüşleri belirleyici olabilir.
İsteğe bağlı yenileme otomatik olarak geri ödenmez
Kiracının kendi zevkine göre boya rengini değiştirmesi, yeni dolap yaptırması veya dekorasyon yenilemesi, ev sahibinden otomatik olarak ücret talep etme hakkı doğurmaz. Böyle bir iyileştirme planlanıyorsa kapsam, bütçe, masrafın kime ait olduğu ve kiradan mahsup edilip edilmeyeceği işe başlanmadan önce yazılı biçimde kararlaştırılmalıdır.
Pratik olarak ne yapılmalı?
- Arızayı hemen yazılı olarak bildirin.
- Fotoğraf, video, servis raporu, teklif ve faturaları saklayın.
- Acil olmayan büyük işleri ev sahibinin yazılı onayı olmadan başlatmayın.
- Kiradan tek taraflı kesinti yapmadan önce sözleşmeyi ve hukuki durumu kontrol edin.
- Teslim sırasında evin durumunu tutanakla kayda alın.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır ve kişiye özel hukuki danışmanlık değildir. Kira bedelini durdurmadan, büyük bir onarım yaptırmadan veya dava yoluna gitmeden önce bir hukukçudan görüş alınmalıdır.
Kaynaklar: Azerbaycan Medeni Kanunu; Vesti Baku. AZE.US’taki özgün yazı.
