Bakü’nün yeni konut piyasasında geniş daireler orta gelirli aileler için giderek erişilmez hale geliyor. Üç odalı evler yüz binlerce manata, dört odalı daireler ise çoğu zaman yarım milyon manata yaklaşıyor.
Piyasa, 2026’nın başına kıyasla kasım ayında belirgin biçimde değişti. Yılın ilk aylarında bazı yeni konut komplekslerinde çok odalı dairelerin azlığı tartışılırken, artık asıl sorun fiyat.
Azerbaycan Değerleme Uzmanları Odasına göre yeni binalarda metrekare başına ortanca fiyat eylülde 2 bin 850 manat oldu. Bu tutar ağustos ayına göre yüzde 2,8, Aralık 2025’e göre yüzde 8 daha yüksek.
Yeni binadaki 95 metrekarelik bir dairenin ortanca fiyatı 271 bin manata ulaştı.
Azerbaycan Değerleme Uzmanları Cemiyetinin 3 Kasım’da yayımladığı ayrı bir araştırma da artışın sürdüğünü gösterdi. Bakü’de yeni binalardaki daire fiyatları ekimde yıllık bazda yüzde 14, aylık bazda yüzde 1,1 yükseldi.
Geniş dairelerin fiyatı ne kadar?
Emlak platformlarının verileri, erişilebilirlik sorununun boyutunu ortaya koyuyor. EmlakBaza istatistiklerine göre yeni binadaki iki odalı bir dairenin ortanca fiyatı yaklaşık 170 bin manat. Üç odalı konutta bu rakam 280 bin manata, dört odalı dairede yaklaşık 465 bin manata çıkıyor.
Dolayısıyla iki odalı daireden üç odalıya geçmek yaklaşık 110 bin manatlık ek bütçe gerektiriyor. Dört odalı ev için gereken ilave tutar çok daha yüksek.
Bireysel ilanlar başkentteki büyük farkları da gösteriyor. Masazır’da dört odalı daireler yaklaşık 190 bin-255 bin manat aralığında bulunabiliyor. Yasamal’daki ilanlarda yaklaşık 285 bin manatlık, Ahmedli’de ise 290 bin-360 bin manat aralığında konutlar yer alıyor. Daha pahalı semtlerde fiyatlar 500 bin-700 bin manatı aşabiliyor.
Bu rakamlar ilçe ortalamaları değil, tek tek ilanlardan alınan örnekler. Fiyat; büyüklük, tadilat, mülkün hukuki durumu, kat ve konuma göre değişiyor.
Müteahhitler neden küçük daireleri tercih ediyor?
Piyasa temsilcileri daha ocak ayında geniş konut arzındaki düşüşü alıcıların sınırlı satın alma gücüyle ilişkilendirmişti.
Emlakçı Telman Hüseynov o dönemde yaptığı açıklamada, toplam fiyatı daha düşük olduğu için küçük dairelerin daha kolay satıldığını söyledi. Hüseynov, bazı büyük dairelerin yeniden satılmak üzere birkaç küçük birime bölündüğünü de belirtti.
Gayrimenkul uzmanı Elnur Azadov da kompakt konut talebini hane gelirleri, ipotek koşulları ve yükselen inşaat maliyetleriyle açıkladı.
Sorun kasım ayında daha belirgin hale geldi. Küçük daireler daha düşük bütçeyle alınabildiği ve potansiyel alıcı kitlesi daha geniş olduğu için müteahhitler açısından cazip. Büyük bir daire ise metrekare fiyatı görece düşük olsa bile çok daha fazla sermaye gerektiriyor ve daha uzun sürede satılabiliyor.
Üç odalı daireler piyasadan kaybolmuş değil; ilanlarda hâlâ önemli sayıda seçenek var. Asıl fark üç ve dört odalı segmentler arasında görülüyor; dört odalı daire sayısı çok daha az.
Ailelerin ihtiyacı ile bütçeleri ayrışıyor
Birçok alıcı için temel sorun seçeneksizlik değil, ihtiyaç ile mali imkân arasındaki uçurum. İki çocuklu bir aile en az üç odaya ihtiyaç duyabilir; ancak yeni binadaki böyle bir konutun fiyatı, sıradan gelirlerin ve ipotek finansmanının karşılayabileceğinin çok üzerine çıkabiliyor.
Alıcılar daha küçük bir eve razı olmak, merkezden uzaklaşmak, ikinci el piyasasına yönelmek ya da alımı ertelemek zorunda kalabiliyor. Geniş dairelerin metrekare fiyatı daha düşük olsa bile toplam işlem bedeli başlıca engel olmaya devam ediyor.
Üstelik yük satın alma fiyatıyla sınırlı değil. Tadilat, mobilya, konut kompleksi hizmet bedelleri ve faturalar hane giderlerini artırıyor.
Fiyatlar neden yükseliyor?
Azerbaycan Değerleme Uzmanları Odası Başkan Yardımcısı Ayan Gamberova, 3 Kasım’da yayımlanan değerlendirmesinde artışın nedenleri arasında nüfus ve ekonomik faaliyetin Bakü’de yoğunlaşmasını, bölgelerden göçü, yurt dışındaki alıcıların ilgisini ve gayrimenkulün yatırım aracı olarak kullanılmasını saydı.
Arsa kıtlığı, inşaat maliyetleri ve talep gören bölgelerde yetersiz konut arzı da fiyatları etkiliyor. Ancak mülk değerlerinin yükselmesi, hanelerin satın alma gücünün arttığı anlamına gelmiyor.
Bakü konut piyasasının merkezindeki dengesizlik de burada ortaya çıkıyor: Daire fiyatları, birçok ailenin bütçesini büyütebildiğinden daha hızlı yükseliyor.
Üç ve dört odalı evlerde görünüm
Sonraki dönem alıcı gelirlerine, ipotek koşullarına, inşaat hacmine ve yeni projelerin maliyetine bağlı olacak. Bakü’nün pahalı semtlerinde geniş daireler giderek daha çok yüksek gelir grubuna hitap edebilir. Daha uygun bölgelerde aile tipi konut talebi sürecek; ancak belirleyici unsur nihai fiyat olacak.
Geniş daireler hâlâ inşa ediliyor ve satılıyor. Bununla birlikte önemli bir alıcı kesimi için sıradan aile konutu olmaktan çıkıp pahalı bir edinime dönüşüyor.
Kaynaklar: Vesti Baku; AZE.US.
