Azerbaycan’ın emlak piyasası son yıllarda hızlı bir gelişim sürecine girdi ve ülke ekonomisinin en dinamik ve kârlı alanlarından biri haline geldi. Bu sektörde emlak danışmanları (realtor veya emlakçılar) merkezi bir rol oynuyor; sayıları bugün binlerle ifade ediliyor. Her gün satın alma, satış, kiralama ve benzeri işlemleri yöneten bu kişiler, hâlâ net bir hukuki statüye sahip değil.
Ülkede paradoksal bir durum söz konusu: Emlak sektöründe binlerce kişi çalışmasına rağmen, bu faaliyet devlet tarafından resmen tanınmış bir meslek alanı değil. Özel bir yasal düzenlemenin olmaması, hem vatandaşlar hem yatırımcılar hem de danışmanlar için ciddi sorunlar yaratıyor.
Gayrimenkul uzmanı Vügar Oruc, yasal çerçevenin önemine dikkat çekiyor:
“Resmî düzenleme ve hukuken bağlayıcı sözleşmelerin olması sadece vatandaşlar ve vergi kurumları için değil, aynı zamanda emlakçılar için de gereklidir. Sağlam bir yasal altyapı olmadan tarafların hiçbirinin hakları tam olarak korunamaz.”
Düzenlemenin yokluğu bir dizi olumsuz sonuca yol açıyor: Emlakçılar çoğu zaman hak ettikleri ücreti alamıyor; müşteriler yasal haklarını savunmakta zorlanıyor; mülk sahipleri ise tapu işlemlerinde karmaşık süreçlerle karşılaşıyor.
“Bu sorunların kökeninde, emlakçılık sektörünün devlet denetimi dışında kalması yatıyor,” diyor Oruc.
Uzman, Azerbaycan’da etkin bir düzenleme için şu adımları öneriyor:
-
Emlakçı birlikleri ve profesyonel odaların kurulması,
-
Profesyonel etik kurallarının belirlenmesi,
-
Sertifikasyon sisteminin uygulanması,
-
Emlak danışmanlarının hak ve yükümlülüklerinin yasayla tanımlanması.
Oruc’a göre, devletin rolü rekabeti kısıtlamak değil, “net kurallar çerçevesinde adil rekabet ortamı yaratmak” olmalı.
Bu arada avukat Samir Kasımov, özel bir yasa bulunmamasına rağmen bazı hukuki araçların mevcut olduğunu hatırlatıyor.
“Medeni Kanun’da komisyon, aracılık veya vekâlet sözleşmesi gibi hukuki formlar yer alıyor. Bu belgeler çerçevesinde emlakçı, taraflardan birine işlemde yardımcı olur ve karşılığında ücret alır,” diyor.
Kasımov ayrıca önemli bir noktaya dikkat çekiyor:
“Yasa gereği emlakçı yalnızca bir taraftan komisyon alabilir; aynı işlem için hem alıcıdan hem satıcıdan ücret talep edemez.”
Avukat, yazılı sözleşmelerin olası uyuşmazlıklarda mahkemede kanıt olarak kullanılabileceğini, ancak birçok işlemin hâlâ sözlü anlaşmalarla yürütülmesinin hak aramayı zorlaştırdığını vurguluyor.
