Azerbaycan’da ipotek kredileri 2020’den beri büyüyor - ancak bu büyüme artık keskin biçimde yavaşlıyor.
Merkez Bankası’nın 2025’in ilk yarısına ilişkin Finansal İstikrar Raporu’na göre, ipotek kredilerinin hacmi artmaya devam ediyor, ancak hız 2023’ten beri zayıfladı.
Bu yavaşlama hem piyasa baskılarını hem de yapısal kısıtları yansıtıyor. Konut fiyatları rekor seviyelere tırmandı, yeni ipotek kredilerindeki ortalama faiz oranları ise yükseldi. Birçok aile için ev sahibi olma hayali artık her zamankinden daha uzak görünüyor. “Yüksek konut fiyatları ve artan ipotek faizleri talebin zayıflamasına yol açtı,” diyor Merkez Bankası raporu. “Aynı zamanda, İpotek ve Kredi Garanti Fonu’ndaki sınırlı kaynaklar ve bankaların fonlama yapısı, ipotekleri kendi sermayelerinden kullandırma kapasitelerini azaltıyor.”
Sonuç olarak, Azerbaycan’ın konut kredi erişilebilirliği endeksi - vatandaşların konut kredisine ne kadar kolay erişebildiğini ölçen gösterge - 2025’in başlarında daha da geriledi.
Ermenistan: Artan Maliyetlere Rağmen Erişimi Genişletmek
Sınırın ötesine bakınca farklı bir seyir görülüyor. Ermenistan’ın ipotek piyasası, etkin devlet politikası ve mali teşviklerle desteklenerek hızla genişlemeye devam ediyor.
2025’te Ermenistan’da ipotek kredileri yıllık bazda %25,6 arttı ve toplam kredi portföyü yaklaşık GSYH’nin %10’una denk gelen 1 trilyon drama ulaştı.
Hükümetin ipotek faiz iadesi programı artık 60.000’den fazla yararlanıcıyı kapsıyor, borçluların faiz ödemelerinin bir kısmını telafi etmelerine imkân tanıyor.
Bu önlemler Ermenistan’ı küresel enflasyon ve artan konut fiyatlarından yalıtmadı, ancak darbenin şiddetini azalttı - talebi korudu ve bankaları kredi vermeye teşvik etti.
Gürcistan: Rekabetçi Pazar, Ilımlı Risk
Gürcistan’da ipotek sektörü nispeten istikrarlı. Faiz oranları %6–7 civarında dalgalanırken, piyasa ticari bankalar arasındaki açık rekabetten ve yabancı yatırımcılara daha kolay erişimden fayda görüyor. İpotek kredilerinin GSYH’ye oranı Azerbaycan’dan daha yüksek, ancak esnek kredi koşulları ve daha geniş yeniden finansman seçenekleri sayesinde çoğu hane için borç servisi maliyetleri yönetilebilir düzeyde.
Kısacası, Gürcistan’ın sistemi Azerbaycan’da eksik olanı gösteriyor - bankaların kısıtlamadığı, rekabet ettiği, çeşitlenmiş ve tüketici odaklı bir kredi ortamı.
Azerbaycan’ın Zorluğu: Fiyatlar Yüksek, Politika Durgun
Azerbaycan’da konut fiyatları ücretlerden daha hızlı yükselerek erişilebilirliği aşındırdı. Buna karşın devlet ipotek desteği mütevazı ve bürokratik kalıyor. İpotek ve Kredi Garanti Fonu’nun kaynakları ve kapsama alanı sınırlı; çoğunlukla kamu sektörü çalışanlarına ve orta gelir grubunun dar bir kesimine hizmet veriyor.
Fonlama yapıları ve sıkı likidite tarafından kısıtlanan özel bankalar, kendi bilançolarından daha az ipotek kredisi veriyor. Bu arada, spekülatif gayrimenkul yatırımı piyasayı bozmayı sürdürüyor; fiyatları yukarı çekiyor ve sıradan aileleri dışarıda bırakıyor.
Merkez Bankası’nın raporu bir paradoksa işaret ediyor: Ekonomik büyüme ve kentleşme konut talebini beslerken, kredi koşulları bu talebi sürdürülebilir şekilde karşılayacak biçimde evrilmedi.
Azerbaycan’ın Öğrenebilecekleri
Hedefe Yönelik Vergi Teşvikleri (Ermenistan Modeli):
Ermenistan’ın ipotek faiz iadesi, binlerce ailenin piyasaya girmesine yardımcı oluyor. Azerbaycan’da benzer bir destek - örneğin ilk kez ev alanlar için indirilebilir ipotek faizi - haneler üzerindeki baskıyı hafifletebilir.
İpotek Fonu Reformu:
Devlet fonunun yeniden sermayelendirilmesi ve uygunluk kriterlerinin genişletilmesi gerekiyor. Daha esnek bir model, bankalar için likiditenin açılmasını ve kısa vadeli fonlamaya bağımlılığın azaltılmasını sağlayabilir.
Spekülasyonla Mücadele:
Bakü’deki konut fiyatları spekülatif alımlarla şişmiş durumda. İkinci ve üçüncü konutların vergilendirilmesi ya da daha sıkı satın alma bildirimlerinin uygulanması, piyasayı istikrara kavuşturabilir.
Şeffaf Veri:
Konut erişilebilirliği endekslerinin ve bölgesel kredi verilerinin düzenli yayımlanması, piyasa şeffaflığını ve politika yapımını iyileştirecektir.
Bölgesel Ayrışma
Güney Kafkasya aynı anda üç farklı yöne ilerliyor. Ermenistan teşviklerle talebi canlandırıyor. Gürcistan büyümeyi rekabetle dengeliyor. Azerbaycan ise fiyatların yükseldiği, kredinin yavaşladığı ve ev sahipliğinin daha da uzaklaştığı bir orta alana sürüklenme riski taşıyor.
Politika yapıcılar gerekli uyarlamaları yapmazsa, Merkez Bankası’nın raporunda anlatılan “ipotek yavaşlaması” daha da kötü bir şeye dönüşebilir: uygun fiyatlı konuta erişimde nesiller boyu sürecek bir donma.
