Bakü’de daire fiyatları halkın mali imkânlarından giderek daha hızlı uzaklaşıyor. Yeni inşaata getirilen sınırlamalar arzı daraltırken pahalı konutlar, bazı potansiyel ipotek borçluları için bile erişilemez hale geliyor.
Ekonomist Farhad Parvizi, bu eğilimin hem gayrimenkulden kazanç sağlamayı uman yatırımcılar hem de ev sahibi olmakta zorlanan gençler açısından risk oluşturduğunu söyledi.
Parvizi değerlendirmelerini Minval Politika’nın “Anlam Arayışı” podcastinde dile getirdi.
İnşaat maliyetleri artışın tamamını açıklamıyor
Parvizi’ye göre inşaat malzemelerindeki pahalılık, Bakü’deki daire fiyatlarında görülen artışın boyutunu tek başına açıklamıyor.
Çeşitli inşaat bileşenlerinin fiyatı son beş yılda yaklaşık yüzde 20 ila yüzde 40 yükselirken bazı gayrimenkullerin değeri yalnızca üç yıl içinde iki veya üç katına çıktı.
Çakıl çıkarılması ve yük taşımacılığına ilişkin kuralların sıkılaştırılması da maliyetleri artırdı. Çevre standartlarına ve kamyonların yük sınırlarına uyulması, tedarikçilerin giderlerini yükseltti.
Ancak ekonomist, başkentte yeni inşaatın sınırlandırılmasını fiyatları yukarı iten başlıca etkenlerden biri olarak gösterdi.
Bakü üzerindeki yükü konut arzını kısıtlayarak azaltma girişimleri temel sorunu çözmüyor. İnsanlar iş ve gelirin yoğunlaştığı yerlere gelmeye devam ediyor.
Azerbaycan’ın bölgelerinde daha güçlü ekonomik fırsatlar yaratılmadığı sürece Bakü’deki sınırlamalar esas olarak konutu pahalılaştıracak ve aileleri Abşeron’un kenar mahallelerinde küçük arsalar alarak kendi evlerini inşa etmeye yöneltecek.
Parvizi, “Önce insanların Bakü dışında ne yapacağını düşünmek, oralarda ekonomiyi geliştirerek iş yaratmak gerekir. Böylece para kazanmak için Bakü’ye gelmelerine gerek kalmaz” dedi.
“Bakü’yü Manhattan’a, New York’a, Moskova’ya veya Dubai’ye çevirmek için burada tüm bu binalarda yaşayacak çok zengin insanlardan oluşan bir kümenin ortaya çıkmasına imkân vermek gerekir” diye konuştu.
İlan fiyatı satış fiyatı değildir
Parvizi, emlak ilanlarındaki yüksek rakamların işlemlerin gerçekten bu fiyatlardan yapıldığı anlamına gelmediğini vurguladı.
Gayrimenkul piyasasının ağırlıklı olarak ilan sitelerindeki teklifler üzerinden değerlendirilmesini eleştiren ekonomiste göre bu veriler satıcıların beklentilerini yansıtıyor, ancak alıcıların ne kadar ödeyebildiğini veya satışın hangi bedelden gerçekleştiğini mutlaka göstermiyor.
Daha anlamlı bir ölçüt olarak 2025 yılında kayda alınan satışlara ilişkin yayımlanmış verileri gösterdi. Buna göre satılan bir dairenin ortalama fiyatı yaklaşık 170 bin manat, yani 100 bin dolar, ortalama alanı ise 68 metrekareydi.
Parvizi, kayıtlı satış verilerinin yapımı devam eden konut piyasasının tamamını kapsamadığı uyarısında da bulundu.
İnşaat başlamadan satın almak ek risk taşıyor
Bu şartlarda henüz temel kazısı aşamasındaki 100 metrekarelik bir daire için 500 bin manat, yaklaşık 294 bin dolar istenmesini alıcıların dikkatle değerlendirmesi gerektiğini söyledi.
Alıcının ayrıca tadilat masraflarıyla, inşaatın bitmesini yıllarca beklemekle ve olası gecikmelerle karşılaşacağını belirtti. Bu süre boyunca yatırılan para kullanılamaz durumda kalacak.
Parvizi, son dönemdeki fiyat artışının mutlaka devam edeceği varsayımına da karşı çıktı. Beyaz Şehir’de inşaatın başlangıç aşamasında metrekaresi 6 bin manata, yaklaşık 3.530 dolara satışa çıkarılan projeleri örnek gösterdi.
“Üç yıl sonra bunun 12 bin manat olacağını gerçekten düşünüyor musunuz?” diye sordu.
Ekonomistin değerlendirmesine göre Azerbaycan’daki gayrimenkullerin dolar cinsinden değeri yalnızca 2014 seviyesine geri döndü. Altın ve menkul kıymet piyasaları ise aynı dönemde daha güçlü getiri sağladı. Bu nedenle daire fiyatlarının manatla yükselmesi döviz kuru ve alternatif yatırım araçları dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Tasarruflar neden hâlâ daireye yöneliyor?
Parvizi, Azerbaycanlıların birikimlerini ağırlıklı olarak daireye yatırmasını kısmen mali okuryazarlığın sınırlı olmasına ve diğer yatırım araçlarına duyulan güvensizliğe bağladı.
Altın takı satın almakla yatırım amaçlı külçe veya madeni para almak arasında ayrım yaptı. Doğrudan daire satın almaya alternatif olarak gayrimenkul yatırım ortaklıklarını da gösterdi. REIT olarak bilinen bu fonlar, yatırımcılara gelir getiren gayrimenkul portföylerinde pay edinme imkânı veriyor.
Parvizi, 2025-2026 fiyat zirvesine yakın dönemde Azerbaycan emlak piyasasına girenlerin önümüzdeki üç yıl içinde hayal kırıklığı yaşayabileceği uyarısında bulundu.
Fiyatı 100 bin dolara, yaklaşık 170 bin manata kadar olan küçük daireleri nispeten likit bir piyasa bölümü olarak nitelendirdi. Sınırlı arzın fiyatları destekleyebileceği nadir premium gayrimenkulleri ise ayrı tuttu.
En ağır baskı genç ailelerin üzerinde
Parvizi’ye göre erişilemez konut fiyatlarının en ciddi sonuçlarını genç aileler hissedecek. Hanelerin mali imkânları, ipotekli alımlar dâhil olmak üzere talebi şimdiden sınırlıyor.
Azerbaycan uygun fiyatlı konut ve güvenilir kazanç fırsatları sağlayamazsa ülke, kendi evi olmayan ve geleceğini Azerbaycan’a bağlamakta zorlanan bir genç kuşakla karşı karşıya kalabilir.
Parvizi, böyle bir gencin hesabını şu sözlerle anlattı: “Neden burada kirada yaşayayım? Gürcistan’da veya benim için daha fazla ekonomik imkân bulunan başka bir ülkede kirada yaşamayı tercih ederim.”
Ekonomist, inşaat politikasının istihdam, aile kurma ve göç üzerindeki sonuçlarıyla birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.
Parvizi’ye göre ayrı ayrı devlet kurumlarının dar idari sorunları çözmek için aldığı önlemler, çok daha geniş sosyal maliyetler doğurabilir.
Kaynaklar: AZE.US; Vesti Baku; Minval Politika.
