Vesti Baku Yayın Kurulu
Bakü’deki konut inşaatının başarısı, şehirde çalışan insanların neyi karşılayabildiğiyle ölçülmeli. Bir daire satın alabiliyor, çocuk yetiştirebiliyor ve konut giderlerini öderken normal bir yaşam için yeterli parayı ellerinde tutabiliyorlar mı?
Güzel bir cephe fotoğrafta iyi görünür. Bir dairenin erişilebilir olup olmadığı ise başka bir yerde, ailenin gelirini, giderlerini ve peşinatını hesapladığı masada belirlenir.
Başkentteki gelişim üzerine konuşma da tam bu noktada çok daha az kutlama havası taşımaya başlıyor.
Azerbaycan Değerleme Uzmanları Odasının Eylül 2026 izleme verilerine göre metrekare başına medyan fiyat yeni binalarda 2.850 manat, ikinci el piyasasında ise yaklaşık 2.692 manat oldu. Bunlar piyasa ölçütleridir; belirli bir dairenin fiyatı konumuna, durumuna ve belgelerine göre daha düşük ya da daha yüksek olabilir.
Bu hesap için ilk ölçüt üzerinden 60 metrekarelik bir daireyi ele alalım. Tadilat, mobilya ve taşınma için ayrılması gereken ek bütçe hariç fiyat 171 bin manat ediyor.
Şimdi bunun yanına başka bir rakam koyalım. Azerbaycan Devlet İstatistik Komitesi, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aylık ortalama nominal ücretin 1.173 manat olduğunu açıkladı. Bu, kesintilerden önceki brüt ve ülke genelindeki ortalama rakamdır; Bakü’deki tipik bir konut alıcısının maaşı değildir. Yine de sorunun ölçeğini göstermeye yardımcı oluyor.
Bu örnekteki dairenin bedeli yaklaşık 146 aylık maaşa, yani 12 yılı aşkın kazancın tamamına denk geliyor.
Bu hesapta gıda, ulaşım, çocuklar; kısacası hayatın kendisi yok.
Elbette konutlar aile birikimi, ebeveyn desteği veya başka bir mülkün satışından elde edilen gelirle de satın alınıyor. Asıl soru da tam olarak bu avantajların hiçbirine sahip olmayan kişiyle ilgili. Yalnızca maaşıyla piyasaya nasıl girebilir?
Alışıldık yanıt basit geliyor: İpotek var.
Azerbaycan İpotek ve Kredi Garanti Fonunun koşullarına göre standart ipotek, yüzde 15’ten başlayan peşinatla 25 yıla kadar vadede en fazla 150 bin manat sağlayabiliyor. Fon garantisi olmayan kredilerde azami yıllık faiz oranı yüzde 8. Başka koşullar da uygulanıyor ve belirli vatandaş grupları için sübvansiyonlu programlar bulunuyor.
Örnek daire için peşinat 25.650 manat olurdu. Konut fiyatının değişmediğini varsayarsak ayda 300 manat biriktirmek yedi yıldan biraz uzun sürer.
Kalan 145.350 manatın 25 yıl vadeyle yüzde 8 faiz üzerinden borçlanılması, yaklaşık aylık 1.122 manatlık eşit taksit doğurur. Bu, sigorta, komisyon ve tescil masraflarını içermeyen editoryal bir hesaptır; banka teklifi değildir.
Her biri 1.173 manat kazanan iki maaşlı bir hanede bu ödeme, toplam brüt gelirin yaklaşık yüzde 48’ini götürür. Zorunlu kesintilerden sonra harcanabilir gelir üzerindeki yük daha da yüksek olur.
Her iki yetişkinin de çalıştığı bir aile için ev sahipliğinin bedeli budur. Gelirlerden birinin kaybedilmesi, hastalık veya bir çocuğun doğumu hesabı keskin biçimde değiştirebilir.
Bir ipotek programının varlığı tek başına konutun erişilebilir olup olmadığı sorusuna yanıt vermez. Peşinat, hane gelirinin istikrarı ve aylık ödeme sonrasında elde kalan tutarın tümü önemlidir.
Aynı sınama kirala-sahip ol modelindeki konutlar için de geçerlidir. Bu mekanizmanın faydası, kaç ailenin onu gerçekten kullanabildiği ve tüm vade boyunca ödemeleri sürdürebildiğiyle ölçülmelidir.
Bakü’nün yatırıma, yeni mahallelere, otellere ve tatil projelerine ihtiyacı var. Sea Breeze ve diğer büyük projelerin piyasada yeri olabilir. Ancak üst gelir grubundaki başarı, çalışan kent sakinlerinin konut sorununa kendiliğinden çözüm sayılmaz.
Şehir; öğretmenler, hemşireler, mühendisler ve mağaza çalışanları, yani günlük hayatı emeğiyle ayakta tutan insanlar için açık bir yol sunmalıdır.
Bir eve ulaşmanın tek gerçekçi yolu miras ya da akrabalardan önemli miktarda yardım gerektiriyorsa, çalışma bağımsızlık için yeterli bir temel olmaktan çıkar. Bir kişi yıllarca dürüstçe çalışsa bile ailesinin satabileceği bir dairesi olup olmadığına bağımlı kalır.
Konut politikasının ölçülebilir hedeflere ihtiyacı var: Ailelerin ne kadarı standart bir daire satın alabiliyor? Peşinatı biriktirmek kaç yıl sürüyor? Aylık ödeme gelirin ne kadarını tüketiyor? Bakü’nün açık belgeleri, ulaşım bağlantıları ve sosyal altyapısı bulunan erişilebilir seçeneklere ihtiyacı var.
Öngörülebilir koşullar sunan uzun vadeli kiralama da dikkati hak ediyor. İnsanlar, ev satın almak erişimlerinin dışında kalsa bile güven içinde yaşayabilmeli ve geleceklerini planlayabilmelidir.
Yükselen gayrimenkul fiyatları varlık sahibine yarar sağlar. İlk evini almaya çalışan bir aile için aynı artış hedefe olan mesafeyi uzatır. Kamusal tartışmada her iki tarafın da sesi duyulmalıdır.
Bakü’nün çarpıcı mimariyi ve uluslararası tanınırlığı hedeflemeye elbette hakkı var. Fakat başkentin gelişimi, bir sonraki silüetinden daha önemli bir sınavla karşı karşıya.
Bu şehri emeğiyle ayakta tutan insanlar burada yaşamayı karşılayabiliyor mu?
Kaynaklar: Devlet İstatistik Komitesi; Banker.az’ın aktardığı Azerbaycan Değerleme Uzmanları Odası verileri; standart ipotek koşulları.
Rusça özgün yazı: Vesti Baku.
İngilizce kaynak: AZE.US.
