Bakü Gündem Editör Kurulu
Bakü’de daire satın alan biri arsanın, betonun, inşaat işçiliğinin ve müteahhit kârının bedelini öder.
Ancak fiyatın içinde daireyi gezerken görülmeyen başka maliyetler de bulunabilir: izinlerin beklenmesi, proje durduğu sırada işlemeye devam eden kredi faizleri, kamu kurumları arasındaki koordinasyon eksikliği ve yeni bir gecikme riski.
Bu harcamalar alıcıya fazladan bir oda kazandırmaz. Buna rağmen metrekare fiyatını önemli ölçüde artırabilir.
İTV’nin 28 Ekim tarihli Sabaha Saxlamayaq programındaki tartışma şu soruyu daha açık biçimde gündeme getiriyor: Konut fiyatlarındaki artışın ne kadarı gerekli inşaat kurallarından, ne kadarı sektörün yönetilme biçiminden kaynaklanıyor?
İnşaat beklerken faiz işlemeye devam ediyor
Pazarlama uzmanı Firdovsi Halilov, geçmişte birkaç ay sürebilen izin süreçlerinin bazı projelerde artık iki veya üç yıla kadar uzadığını söyledi.
Halilov’un tahminine göre inşaat şirketlerinin kullandığı finansmanın yıllık maliyeti yüzde 20’ye kadar çıkabiliyor.
Bunlar bağımsız olarak doğrulanması gereken piyasa katılımcısı tahminleridir. Ancak tarif edilen mekanizma açıktır: Bir şirket arsaya ve projeye yatırım yaptığı halde inşaata başlayamıyorsa bekleme süresi para kaybettirir.
Müteahhit daireleri satarken bu giderleri fiyata eklemeye çalışacaktır. Bunu ne ölçüde yapabileceği talebe ve rekabete bağlıdır. Fakat gecikmenin kendisi, birilerinin karşılamak zorunda kalacağı maliyetler yaratır.
Alıcıya çoğu zaman yalnızca “her şey pahalandı” denir. Malzemenin, arsanın ve projenin kurumlar arasında dolaşarak geçirdiği ayların fiyat içindeki payı ise çok daha seyrek açıklanır.
Bakü’nün yaşanabilir avlulara ihtiyacı var, sonsuz onaylara değil
Halilov maliyet artışını, yapı yoğunluğu sınırlamalarının daha sıkı uygulanmasıyla da ilişkilendirdi. Bir arsada daha az satılabilir alan inşa edilebiliyorsa arsanın maliyeti daha az metrekareye bölünür.
Ancak buradan, ucuz konut uğruna Bakü’nün her boş avluya bina dikilen eski düzene dönmesi gerektiği sonucu çıkarılamaz.
Binalar arasındaki gün ışığı, acil servis araçlarının ulaşımı, çocuk oyun alanları ve kamusal mekânlar önemlidir. Mevcut mahalle sakinlerinin ihtiyaçlarının son sıraya bırakıldığı yapılaşmanın sonuçlarını kent halkı zaten iyi biliyor.
İnşaat standartlarına uyulmasını istemek gereklidir. Bir projeyi öngörülebilir bir karar için yıllarca bekletmek ise herkes için pahalıdır.
İşleyen bir sistem, belirli bir arsada neyin inşa edilebileceğini, hangi belgelerin gerektiğini ve kesin kararın ne zaman verileceğini yatırımcıya önceden açıklamalıdır. Belirsizlik arttıkça şirketin satış fiyatına yansıtmaya çalışacağı risk de büyür.
Daire hazır, altyapı bekleyebilir mi?
Programda konut inşaatı ile mühendislik ve altyapı şebekelerinin geliştirilmesi arasındaki uyumsuzluk da tartışıldı. Halilov, bir konut kompleksinin teslim edilmesi gerektiği halde gerekli ana hattın kamu hizmeti kurumu tarafından çok daha sonraki bir tarihte yapılmasının planlandığı varsayımsal bir örnek verdi.
Bu uyumsuzluk, aynı kalkınma sürecinin taraflarının farklı takvimlere göre çalıştığını gösterir.
Kent yönetimi yeni binalar ortaya çıkmadan önce şebekelerin ne kadar ek yük kaldırabileceğini bilmelidir. Müteahhit daire satışına başlamadan bağlantı koşullarını öğrenmelidir. Alıcı ise kendisine vaat edilen konutun normal yaşam için elverişli olmasını bekleme hakkına sahiptir.
Bu sorunlar inşaat başlamadan önce değil de yapım sırasında çözülmeye çalışıldığında ek işler, gecikmeler ve ödeme anlaşmazlıkları doğar. Son maliyet hem alıcıya hem de kamu bütçesine kalabilir.
Programda sektörü yönetecek tek bir kurum oluşturulması önerisi de tartışıldı. Yeni bir kurum tek başına hiçbir şeyi garanti etmez. Yalnızca yeni bir onay aşaması eklerse yönetim maliyetini daha da yükseltir. Gereken, eşgüdümlü kararlar ve süreler konusunda açık sorumluluktur.
Müteahhitler neden birbirine benzeyen projeleri seçiyor?
Mimar Dilgam İsmayılov mevcut sistemin başka bir etkisine dikkat çekti. Ona göre karmaşık onay prosedürleri bağımsız mimari tasarım için ayrılan alanı daraltıyor.
Buradaki ekonomik mantık da açıktır. Alışılmadık bir tasarım projenin düzeltme için geri gönderilme ve yeniden bekleme ihtimalini artırıyorsa yatırımcı tanıdık bir modeli seçebilir. Özellikle de kullanılan kredinin faizi işlemeye devam ediyorsa.
Böylece alıcı idari eksikliklerin bedelini iki kez ödeme riskiyle karşılaşır: önce fiyata eklenen maliyetler, ardından sınırlı plan ve mimari seçenekler yoluyla.
Bununla birlikte müteahhitler de bürokrasiyi kendi uygulamaları hakkındaki sorulardan kaçınmak için kullanamaz. İnşaat maliyeti, düşen kâr marjları ve yeni fiyat artışlarının gerekliliği hakkındaki iddialar denetlenebilir olmalıdır. Özel projelerin ekonomisi tamamen kapalı tutulurken şeffaflık yalnızca devletten istenemez.
Piyasanın hangi verilere ihtiyacı var?
Daire fiyatlarındaki artışın nedenleri hakkındaki tartışma ancak karşılaştırılabilir veriler ortaya çıktığında daha anlamlı hale gelecektir: izinlerin gerçek işlem süreleri, projelerin geri gönderilme nedenleri, altyapı bağlantı maliyetleri ile toplam maliyet içinde arsa ve finansmanın payı.
Bu veriler, fiyatın nerede nesnel sınırlamalar yüzünden, nerede şirket kararları nedeniyle arttığını ve alıcının nerede kötü organize edilmiş bir sürecin bedelini ödediğini gösterebilir.
Prosedürlerin sadeleştirilmesi fiyatları otomatik olarak düşürmez. Bunun için yeterli konut arzı ve rekabet de gereklidir. Ancak gereksiz gecikmelerin ortadan kaldırılması, dairenin kendisini hiçbir biçimde iyileştirmeyen giderleri en azından azaltır.
Alıcı dairenin, inşaat kalitesinin ve rahat bir yaşam ortamının bedelini ödemelidir. Fiyata eklenen her bekleme yılı ayrı bir açıklamayı hak eder.
Rusça kaynak: Vesti Baku.
İngilizce özgün yazı: AZE.US.
